C’est une catégorie d’ASL (Associations syndicales Libres) plus adapté au milieu urbain, elle permet à un groupe de propriétaire ayants des intérêts communs à gérer des parties communes ou de faire réaliser des travaux.

Dans la pratique les AFUL sont créées pour ls ensembles immobiliers à construire.

L’association Syndicale Libre est un groupement de propriétaires qui a pour mission :

• La propriété d’espace en communs
• La gestion des parties communes
• S’assurer que le cahier des charges soit bien respecté

Chaque propriétaire est membre de droit et a chacun une voie à faire valoir dans les différents votes de l’assemblée générale.

L’audit environnemental constitue un état des lieux qui doit porter sur l’état environnementale du bien (qualité du sol , des eaux, …) ainsi que sur la conformité  réglementaire de l’activité exercée ou anciennement exercée sur le site objet de la vente.

Cet audit doit permettre :

• D’évaluer l’état de pollution du site
• De déterminer, le cas échéant, le coût des travaux requis pour supprimer tout risque sanitaire et/ou environnemental
• D’identifier les éventuelles non-conformités réglementaires d’un bâtiment

De déterminer le cas échéant le coût des travaux de mise en conformité requis

Le bail commercial est un contrat par le quel le propriétaire d’un immeuble met à la disposition d’un preneur un local afin de lui permettre l’exercice dans les lieux d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Celui-ci doit répondre aux exigences légales de l’article L. 145-1-l, alinéa 1^er, du Code de commerce qui donne accès à certains droits, comme le droit au renouvellement du bail ou l’indemnité d’éviction et qui impose 4 conditions :

• Un contrat de bail
• Un local commercial
• Un fonds de commerce
• L’immatriculation du preneur au RCS ou répertoire des métiers.

Les baux mixtes sont des contrats portant sur des locaux dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre partie utilisée pour l’exercice de son activité professionnelle.

Ce bail mixte n’est pas concerné par les règles sur le bail professionnel mais par celles de l’habitation.

Le bail dérogatoire, communément appelé bail précaire, est un contrat de location portant sur des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commercial ou artisanal pour une durée maximale de 3 ans.

Le régime de ce contrat est défini à l’article L 145-5 du code de commerce.

Le bail professionnel est un contrat de location qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni agricole, ni industrielle. Le bail professionnel est essentiellement destiné aux professions libérales.

Le BCV constitue un bail commercial et est donc soumis au régime juridique et au statut dérogatoire de ce dernier. L’impact du bail « vert » sur la politique immobilière d’une entreprise passe par le respect des dispositions propre au bail commercial, dispositions qui pourront servir le directeur immobilier afin d’intégrer ses ambitions environnementales, vectrices de valorisation de ses actifs.

Le crédit-bail immobilier permet aux entreprises de financer l’achat ou la construction d’un actif immobilier par un paiement forfaitaire mensuel appelé « redevance ». En fin de contrat, les entreprises ont la possibilité d’acquérir l’actif par le paiement d’un prix résiduel fixé à l’origine du contrat.

Le crédit bailleur achète ou fait construire un immeuble et conclut un bail de longue durée à son cocontractant, le crédit-preneur. Pendant toute la durée du contrat, c’est la société de leasing qui reste propriétaire de l’actif, l’entreprise qui l’utilise n’étant que « locataire ». En ce qui concerna la durée du « bail » elle est souvent liée à la durée économique de l’immeuble. Les contrats sont accompagnés d’une option d’achat à l’issue du leasing.

Le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, issu de l’application de l’article 175 de la loi ELAN, vise à réduire les consommations d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire de :
• 40% en 2030
• 50% en 2040
• 60% en 2050

Ce décret concerne tous les bâtiments tertiaires ayant une surface d’exploitation supérieure ou égale à 1000 m².

Le créateur d’une activité reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire.

Le locataire sortant souhaite monnayer le fait que son loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché. Il cédera par conséquent son bail moyennant le paiement d’une somme d’argent dénommé en pratique « droit au bail ».

Pour le locataire cédant, la vente du droit au bail est prise en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour le preneur, le droit au bail est soumis aux droits d’enregistrement et il figure à l’actif du bilan en tant qu’immobilisation incorporelle non amortissable.

Le fonds de commerce est composé d’un ensemble d’éléments corporels (matériel, marchandises, …) et incorporels (clientèle, nom commercial, …) appartenant à un commerçant ou à un industriel qui lui permet l’exercice de sa profession.

L’ILAT est un indice de référence permettant de calculer la révision du montant du loyer d’un bail commercial ou d’un bail professionnel.

Celui-ci est principalement utilisé pour réviser les loyers des immeubles de bureaux et des locaux professionnels.

L’ILC est un indice de référence à partir du quelle bailleur ou le locataire peut réviser le montant du loyer d’un bail commercial. Le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire.

La demande en révision ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou lors du renouvellement du bail.

L’ILC sert à réviser les loyers des locaux commerciaux et artisanaux.

C’est le concept comptable de la norme IAS16. Elle correspond au montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales. Elle est globalement assimilable à la valeur vénale du marché, même si des approches différentes de valorisation sont prévues pour les immeubles d’exploitation et ceux de rapport.

Les murs commerciaux correspondent au local dans lequel est exploité un fond de commerce.

Définis par l’ordonnance du 13 octobre 2005, les OPCI sont venus compléter le dispositif existant des placements du secteur de la « pierre papier » que sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), dont ils offrent tous les avantages.

Les OPCI sont des supports d’investissement à dominante immobilière dont la constitution doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (ordonnance 2005-1278 du 13octobre 2005).

Il s’agit de véhicules d’investissement, ce qui implique une détention de parts ou d’actions à moyen terme. En tant qu’outils de placement collectif, l’investissement et les risques y étant liés sont mutualisés entre les porteurs de parts.

A l’instar des OPCVM, les parts et actions des OPCI sont émises et rachetées à la demande des porteurs à la valeur liquidative (qui correspond au montant de l’actif net de l’OPCI divisé par le nombre d’actions). Les OPCI ont en effet une obligation permanente de liquidité, ce qui signifie qu’ils doivent pouvoir assurer à tout moment la sortie des porteurs de parts ou d’actions qui le souhaiteraient.

Le pas-de-porte ou droit d’entrée peut se définir comme le versement d’une certaine somme d’argent par le locataire de locaux commerciaux au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux. Cette pratique est parfaitement licite.

Le bail doit en mentionner la nature juridique. A défaut, le pas-de-porte peut représenter :

• Soit une indemnité destinée à dédommager le propriétaire de la perte de jouissance de son local en raison du statut protecteur des baux commerciaux
• Soit un supplément de loyer payé d’avance

Sur le plan juridique, si le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, il doit entrer en ligne de compte pour calculer la révision triennale du loyer et pour la détermination du loyer en cas de renouvellement. Dans les deux cas, le loyer sera fixé en prenant pour base l’ancien loyer majoré d’un neuvième du pas-de-porte par année de bail. Si le pas-de-porte est qualifié d’indemnité, le montant du pas-de-porte est sans influence lors de la révision ou du renouvellement du bail. Afin de lever toute ambiguïté, il paraît donc indispensable que le locataire et le propriétaire indiquent dans le bail la nature juridique du pas-de-porte : indemnité ou supplément de loyer. 

C’est la valeur affectée à un bien dans le cadre d’une opération d’apport. C’est une valeur spécifique liée à une opération, elle n’a donc pas de corrélation avec une valeur de marché. Elle relève des parties à l’apport plus que d’un expert et nécessite l’aval du commissaire aux apports.

C’est une valeur de marché dont l’acheteur serait le futur occupant du site.