Guide ultime pour comprendre la taxe bureaux

La taxe bureaux intrigue souvent les entreprises et investisseurs de la région parisienne. Cette taxe spécifique, souvent méconnue, a des implications financières importantes pour les sociétés qui possèdent ou louent des bureaux en Île-de-France. Cet article explore l’origine, les conditions et le calcul de cette taxe. Les entreprises pourront ainsi mieux comprendre cette fiscalité.

Comprendre la taxe bureaux

Origine et évolution de la taxe bureaux

La taxe sur les bureaux en Île-de-France a été instaurée pour financer les infrastructures publiques et améliorer les services dans la région. Elle est née dans les années 1990, à une époque où la région parisienne connaissait un essor économique important. Depuis son introduction, cette taxe a évolué pour s’adapter aux besoins croissants de financement public. Les taux d’imposition ont été révisés plusieurs fois pour mieux répondre aux défis économiques et urbains de la région.

Cette taxe s’applique principalement aux bureaux, locaux commerciaux, stockage et stationnements. Elle est calculée en fonction de la superficie des locaux et de leur localisation géographique. L’évolution de cette taxe reflète les changements dans les politiques fiscales et les priorités économiques de la région.

Important : La taxe sur les bureaux ne doit pas être confondue avec la taxe pour création de bureaux ou de commerces (TCB-IDF), qui est versée en une seule fois, lors des travaux de construction ou d’aménagement.

La taxe bureaux Île-de-France est-elle unique ?

La taxe bureaux en Île-de-France se distingue par son application géographique limitée. Contrairement à d’autres régions françaises, cette taxe est spécifique à la région parisienne en raison de sa densité urbaine et de son importance économique. Elle vise à compenser les coûts élevés d’infrastructure et de transport public.

De plus, les taux de cette taxe varient en fonction des zones. Les zones les plus centrales, comme Paris intra-muros, sont soumises à des taux plus élevés que les zones périphériques. Cette différenciation vise à encourager le développement économique dans les zones moins denses tout en régulant la concentration des activités dans les zones centrales.

Attention : Depuis le 1^er Janvier 2023, une taxe sur les bureaux en région PACA est due dans les départements des Bouches-du-Rhône (13), du Var (83) et des Alpes-Maritimes (06).

Paiement de la taxe bureaux

Qui doit payer la taxe sur les bureaux ?

La taxe sur les bureaux s’applique aux personnes physiques, entreprises ou organismes privés ou publics qui, au 1er janvier :

• possèdent des biens soumis à imposition.
• détiennent en commun un droit sur un même bien. Dans ce cas, la taxe est établie au nom de tous les indivisaires, chaque propriétaire étant responsable personnellement de la taxe en fonction de la part qui lui est attribuée.
• sont propriétaires de biens en copropriété. La taxe est alors due par chaque propriétaire en fonction de la part de biens qu’il possède en pleine propriété.
• sont titulaires d’un droit réel sur un bien imposable, tels que l’usufruitier, le titulaire d’un bail à construction, l’emphytéote ou celui bénéficiant d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public.
• sont locataires. Le locataire peut être responsable de la taxe si cela est spécifié dans son contrat de bail.

Comment payer la taxe sur les bureaux ?

La TSB est une taxe annuelle, qui est doit être réglée avant le 1^er Mars de chaque année soit par virement soit par chèque. Le règlement doit être accompagné d’une déclaration (formulaire papier pré-identifié) qu’il faut compléter ou rectifier si besoin (ajout ou suppression de locaux…) :

• Déclaration individuelle n°6705-B au service des impôts des particuliers de la commune où se situent les locaux.
• Déclaration récapitulative n°6705-RK à la direction des grandes entreprises (DGE), cela concerne les entreprises réalisant plus de 400 millions d’euros de chiffre d’affaires hors taxes.

À savoir : Lorsque plusieurs locaux relèvent du même service des impôts, une seule déclaration accompagnée du paiement doit être effectuée pour l’ensemble des locaux. À contrario, si les locaux sont situés dans des communes différentes, une déclaration séparée doit être déposée pour chacun d’eux.

Calcul de la taxe bureaux Île-de-France

Facteurs influençant le montant de la taxe

Le calcul de la taxe bureaux Île-de-France repose sur plusieurs facteurs. La superficie des locaux est le critère principal, mais la localisation joue également un rôle crucial. Les bureaux situés dans des zones à forte densité, comme Paris, sont taxés à un taux supérieur à ceux des zones périphériques.

Le type de bâtiment est également pris en compte. Les bureaux, locaux commerciaux et entrepôts sont soumis à des taux différents. Enfin, certaines caractéristiques spécifiques des locaux, comme l’accessibilité ou la modernité des installations, peuvent influencer le montant final de la taxe.

Les Locaux Imposables

La taxe annuelle s’applique dans toute la région Île-de-France, qui regroupe l’ensemble des départements suivants : Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Paris (75), Seine-et-Marne (77), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d’Oise (95), Yvelines (78) et aux types de locaux suivants :

• Locaux à usage de bureaux : Ce sont les bureaux et leurs dépendances immédiates et indispensables, destinés à l’exercice d’une activité professionnelle. Cela inclut également les locaux utilisés pour des activités libérales (tels que les cabinets médicaux, d’architecte, d’avocats, de vétérinaire, de conseil, etc.), ainsi que les salles d’attente et dégagements, ou encore les locaux utilisés par des organismes privés, qu’ils poursuivent ou non un but lucratif.
• Locaux commerciaux : Ce sont les locaux destinés à l’exercice d’activités commerciales de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, ainsi que leurs réserves attenantes (couvrant ou non), et les emplacements utilisés en permanence pour la vente. Cela inclut les magasins, boutiques, surfaces commerciales de distribution, halles, marchés couverts, ainsi que les ateliers d’entretien ou de réparation, etc.
• Locaux de stockage : Ce sont les locaux ou espaces couverts destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens, et qui ne font pas partie intégrante d’un établissement de production. Cela inclut les entrepôts, les plateformes logistiques, les garde-meubles, etc., à l’exception des locaux directement liés à un établissement industriel, de production ou agricole. Les parcs d’exposition et les locaux destinés aux congrès sont également considérés comme des locaux de stockage.
• Surfaces de stationnement : Ce sont les locaux ou espaces, qu’ils soient couverts ou non, destinés au stationnement des véhicules, et qui ne sont pas intégrés dans un établissement de production.

Pour info : Les locaux destinés à une activité de « coworking » doivent être considérés comme des « bureaux » dès lors que les prestations de services fournies par l’entreprise exploitante, telles que l’accès à un service d’accueil et de conciergerie, à une cuisine, à des événements sociaux et professionnels, ou à des cours de yoga, sont accessoires à la mise à disposition des espaces de travail.

Les surfaces éligibles à la taxe sur les bureaux

Les surfaces des locaux qui sont redevables de la taxe sont les suivantes :

• Les bureaux de plus de 100 m² ainsi que leurs dépendances
• Les locaux commerciaux de plus de 2 500 m²
• Les locaux de stockage de plus de 5 000 m²
• Les aires de stationnement et les parkings commerciaux de plus de 500 m²

À savoir : La taxe est due pour une année entière, même en cas de cession ou de changement d’affectation des biens en cours d’année, et même si les locaux sont inoccupés.

Comment se calcule la TSB ?

Le calcul de la taxe sur les bureaux est le suivant : superficie totale (en m²) x tarif unitaire applicable.

Pour obtenir le tarif unitaire applicable, cela dépend de la catégorie du bien et de la circonscription tarifaire pour l’Ile-de-France :

• 1ère circonscription : 1er, 2ème, 7ème, 8ème, 9ème, 10ème, 15ème, 16ème et 17ème arrondissements de Paris (75) ainsi que les communes de Boulogne-Billancourt, Courbevoie, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine et Puteaux (92)
• 2ème circonscription : les autres arrondissements de Paris (75) et communes du département des Hauts-de-Seine (92)
• 3ème circonscription : les communes de l’unité urbaine de Paris autres que Paris et les communes du département des Hauts-de-Seine
• 4ème circonscription : les autres communes de la région Île-de-France

Pour info : la taxe n’est pas déductible de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS).

Retrouvez ci-dessous les tarifs pour 2025 applicable en Ile-de-France et en région PACA.

Les exonérations et réductions possibles

Les locaux exonérés de taxe

Les locaux suivants sont exonérés de la taxe sur les bureaux :

• Locaux de stockage appartenant aux sociétés coopératives agricoles ou à leurs unions
• Locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux ainsi que les parkings commerciaux, situés dans une zone franche urbaine-territoire entrepreneur (ZFU)
• Zones regroupant des quartiers de plus de 10 000 habitants particulièrement défavorisés (taux de chômage élevé, proportion importante de jeunes non diplômés, faible potentiel fiscal, etc.).
• Locaux utilisés par les fondations et associations reconnues d’utilité publique
• Locaux spécialement aménagés pour l’archivage administratif et les activités de recherche
• Locaux à caractère sanitaire (clinique, pharmacie, établissement de soins), social (centre d’action sociale, locaux de pompes funèbres, crèche d’entreprise), éducatif (établissement scolaire ou universitaire) ou culturel (théâtre, cinéma, établissement de spectacle ou de cirque, parc animalier, atelier d’artiste, musée, bibliothèque)
• Locaux administratifs des établissements publics d’enseignement et des établissements privés sous contrat avec l’État
• Locaux et aires des parcs relais ayant pour vocation exclusive de faciliter l’accès des voyageurs aux différents réseaux de transport en commun
• Locaux hébergeant des serveurs informatiques
• Emplacements attenants à un local commercial et aménagés pour l’exercice d’activités sportives.

À savoir : Un emplacement rattaché à un garage, utilisé pour stocker des véhicules en attendant leur vente ou réparation, est considéré comme une surface commerciale et non comme une surface de stationnement soumise à la taxe.

Qui peut bénéficier des tarifs réduits ?

Les bureaux soumis au « tarif réduit » incluent les locaux appartenant à l’État, aux collectivités territoriales, aux organismes professionnels et aux associations. Ce tarif s’applique également aux locaux détenus par des organismes privés à but non lucratif ayant une vocation sanitaire, sociale, éducative, sportive ou culturelle.

Taxes additionnelles

Taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement (TASS)

De plus, une taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement (TASS) s’applique aux espaces, qu’ils soient couverts ou non, destinés au stationnement des véhicules, lorsqu’ils sont exploités commercialement ou rattachés à des locaux soumis à la taxe sur les surfaces de bureaux (TSB).

Cette taxe concerne uniquement les surfaces de stationnement d’une superficie égale ou supérieure à 500 m².

Elle doit être déclarée séparément de la TSB et réglée avant le 1er mars, en utilisant le formulaire 6705-TS-SD.

Les tarifs de la TASS pour 2025 par circonscription (en euros par m²) sont les suivants :

• 1^ère et 2^ème circonscription : 4,98 €
• 3^ème circonscription : 2,88 €
• 4^ème circonscription : 1,47 €

Taxe additionnelle sur la vente de bureaux

En plus des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, une taxe additionnelle s’applique sur la vente de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage situés en Île-de-France.

Locaux soumis à la taxe

Cette taxe est applicable lors des mutations à titre onéreux des locaux susceptibles d’être soumis à la taxe sur les bureaux en Île-de-France.

L’usage du local est déterminé à la date de la vente, qui constitue l’événement déclencheur de la taxe additionnelle.

Opérations exclues

Les opérations suivantes ne sont pas soumises à la taxe additionnelle :

• Les mutations soumises à la TVA (opérations liées à la livraison d’immeubles).
• Les mutations exonérées de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière.
• Les mutations de biens situés hors de la région Île-de-France, même si le transfert de propriété est enregistré en Île-de-France.
• Les opérations qui ne constituent pas une vente : échanges d’immeubles à titre pur et simple, partages purs et simples, partages de successions ou de communautés ou indivisions conjugales soumis à un droit de 2,5 %, apports purs et simples en sociétés soumis à un droit fixe, etc.

Taux de la taxe

Le taux de la taxe est fixé à 0,6 % de la valeur de la mutation. La taxe est calculée et perçue selon les mêmes modalités que les droits et taxes auxquels elle s’ajoute.

Conclusion

Résumé des points clés sur la taxe bureaux

La taxe bureaux Île-de-France est une composante importante de la fiscalité locale. Elle est spécifique à la région parisienne (hormis la région PACA depuis 2023) et varie en fonction de la localisation et du type de bâtiment. La déclaration doit se faire avant le 1^er Mars de chaque année.

Réflexions pour les entreprises en Île-de-France

Pour les entreprises en Île-de-France, il est crucial de bien comprendre cette taxe pour optimiser leur stratégie immobilière. Les agences immobilières, tel que KARÉA, peuvent offrir des services de conseil en immobilier d’entreprise pour aider à naviguer dans cette fiscalité complexe.

Investisseurs et propriétaires doivent se tenir informés des évolutions fiscales pour maximiser la rentabilité de leurs biens. Une gestion proactive et bien informée peut transformer une contrainte fiscale en opportunité de croissance et d’optimisation.